房屋买卖合同纠纷 （2016）沪01民终11067号

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案所涉《房屋买卖合同》由徐燕以徐某名义与张振福签订，现双方均认为徐燕未取得徐某的授权，徐某也明确拒绝追认，故《房屋买卖合同》对徐某并不发生效力，由徐燕承担责任。现买卖合同无法继续履行，张振福要求解除，法院予以认可。张振福支付的20万元定金，实际由中原公司根据《房屋买卖合同》第11条代管，徐燕也出具了定金收据，因此应当认定为徐燕已经实际收取定金。现张振福要求徐燕返还定金，应予支持。鉴于目前该20万元在中原公司处，为免讼累，可由中原公司直接返还张振福。根据《房屋买卖合同》签署人作出的签约承诺，徐燕如因无权代理或无权处分，导致合同无法成立、生效的，应承担合同项下的定金责任或违约责任，该条约定独立发生法律效力。因此，徐燕理应对此承担相应责任。双方既约定了定金责任，又约定了违约金，张振福选择违约金，符合法律规定。但是，张振福在明知徐燕没有获得徐某书面授权的情况下，仍与徐燕签署《房屋买卖合同》，此后，亦未积极向徐某催告是否对徐燕的签约行为予以追认。而且，张振福在得知办理

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案所涉《房屋买卖合同》由徐燕以徐某名义与张振福签订，现双方均认为徐燕未取得徐某的授权，徐某也明确拒绝追认，故《房屋买卖合同》对徐某并不发生效力，由徐燕承担责任。现买卖合同无法继续履行，张振福要求解除，法院予以认可。张振福支付的20万元定金，实际由中原公司根据《房屋买卖合同》第11条代管，徐燕也出具了定金收据，因此应当认定为徐燕已经实际收取定金。现张振福要求徐燕返还定金，应予支持。鉴于目前该20万元在中原公司处，为免讼累，可由中原公司直接返还张振福。根据《房屋买卖合同

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终11067号上诉人（原审原告）：张振福，男，1981年10月4日生，汉族，户籍地河南省民权县尹店乡，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李亚辉，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐燕，男，1966年2月15日生，汉族，户籍地江苏省沛县，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李之麟，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇……