房屋买卖合同纠纷 （2016）粤03民终14410号

本案系因二手房买卖合同产生纠纷，张晓艳辩称因交易房产的承租人主张优先购买权而该合同为无效合同。但根据合同相对性原则，本案叶光华与张晓艳所签订的合同在双方之间已产生法律效力，合同未将承租人是否主张权利作为生效要件，即使承租人主张权利亦不影响双方之间的合同效力。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，亦可得知无论承租人或出租人均不得以承租人优先购买权为由确认该合同无效。因此，该合同为双方的真实意思表示，未违反法律强制规定，系合法、有效合同，双方均应如实履行相应义务。关于违约认定。首先，根据双方签订的合同第八条中，张晓艳确认该房产不附有租赁合同，后又以该房产承租人主张优先购买权为由拒绝继续履行合同，已违背缔约的诚实守信原则。其次，若因张晓艳未履行通知承租人的义务而承租人有权主张优先购买权，张晓艳应向叶光华承担因无法取得交易房产的赔偿责任，若张晓艳已履行通知承租人义务而承租人无权行使优先购买权，则张晓艳不继续履行合同的行为构成违约亦应承担赔偿责任。现张晓艳未举证其是否及时履行了通知承租人该房产交易的义务，而通知承租人的义务为张晓艳单方所负

本案系因二手房买卖合同产生纠纷，张晓艳辩称因交易房产的承租人主张优先购买权而该合同为无效合同。但根据合同相对性原则，本案叶光华与张晓艳所签订的合同在双方之间已产生法律效力，合同未将承租人是否主张权利作为生效要件，即使承租人主张权利亦不影响双方之间的合同效力。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，亦可得知无论承租人或出租人均不得以承租人优先购买权为由确认该合同无效。因此，该合同为双方的真实意思表示，未违反法律强制规定，系合法、有效合同，双方均应如实履行相应义务。关于违约认定。首先，根据双方签订的合同第八条中，张晓艳确认该房产不附有租赁合同

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终14410号上诉人（原审被告）：张晓艳，女。委托诉讼代理人：张佑平，广东威豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶光华，男。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下或简称世华公司），住所地：深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码：715279885。法定代表人：吴军强，执行董事。上诉人……