民事其他 （2017）最高法民申3635号

根据一审、二审判决和吴能的再审申请理由、海洋的答辩意见以及原审第三人孙晓军、柳艳的答辩意见，本案的主要争议焦点为：海洋对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，1.吴能申请查封案涉房屋的时间为2014年8月14日，孙晓军、柳艳与海洋就案涉房屋所于2014年2月17日签订的两份《房屋预购合同书》，合同签订的时间先于申请查封的时间。2.2014年5月案涉房屋所在物业公司即大连海昌物业公司就已将案涉房屋钥匙交付给海洋进行装修。2015年1月27日至2015年6月3日，海洋向大连海昌物业公司缴纳了装修管理费、物业费以及水电费，期间也对案涉房屋进行装修。

根据一审、二审判决和吴能的再审申请理由、海洋的答辩意见以及原审第三人孙晓军、柳艳的答辩意见，本案的主要争议焦点为：海洋对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”

中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申3635号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：吴能,男,汉族,住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张博，辽宁建隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：周博，辽宁建隆律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：海洋,男，回族,住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：黄敏，辽宁瀛沈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶晶，辽宁开宇律师事……