房屋买卖合同纠纷 （2015）海中法民一终字第257号

李美蓉与海东公司合作建设“海东楼”，属于合作建房关系。因本案讼争之房屋XXX房的房产分证产权登记在李美蓉的名下，而李美蓉公证授权委托海东公司的经理杨淇深作为李美蓉的受托人或代理人来处分本案讼争之房屋，授权范围包括抵押、买卖签约及收取售房价款等。故对于本案张淼与杨淇深于2007年9月7日签订的《房地产买卖契约》，不违反法律规定，为有效合同。根据我国《民法通则》第六十三条第二款的规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，该合同买卖关系的主体应是张淼和李美蓉，李美蓉作为被代理人应对代理人杨淇深与张淼签订的《房地产买卖契约》负责，并承担该合同约定的民事责任。因本案讼争之房屋在出售给张淼前，已被海东公司作为借款的不动产抵押担保给文昌同德公司，于2007年6月26日办理了他项权登记，并被法院生效的民事调解书确认文昌同德公司对本案讼争之房屋享有抵押的优先受偿权，因此，该房屋已被先抵押，后才卖给张淼。故本案张淼与李美蓉之间签订的《房地产买卖契约》实际上已无法履行，张淼已无法实现其购房目的，故张淼请求解除《房地产买卖契约》，符合法律规

李美蓉与海东公司合作建设“海东楼”，属于合作建房关系。因本案讼争之房屋XXX房的房产分证产权登记在李美蓉的名下，而李美蓉公证授权委托海东公司的经理杨淇深作为李美蓉的受托人或代理人来处分本案讼争之房屋，授权范围包括抵押、买卖签约及收取售房价款等。故对于本案张淼与杨淇深于2007年9月7日签订的《房地产买卖契约》，不违反法律规定，为有效合同。根据我国《民法通则》第六十三条第二款的规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，该合同买卖关系的主体应是张淼和李美蓉，李美蓉作为被代理人应对代理人杨淇深与张淼签订的《房地产买卖契约》负责，并

海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第257号上诉人（原审被告）：李美蓉。委托代理人：肖剑，海南颖川律师事务所律师。委托代理人：葛文，海南颖川律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：张淼。委托代理人：马艳华。被上诉人（原审被告）：海南海东实业有限公司。法定代表人：孙建东，总经理。上诉人李美蓉因与被上诉人张淼、海南海东实业有限公司（以下简称海东公司）房屋买卖合同纠纷……