房屋买卖合同纠纷 （2014）长民一终字第56号

一、关于合同效力问题：依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款：抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款提前清偿债务或者提存。从该条可以看出：物权法立法精神要在抵押权人、抵押人、和受让标的物第三人之间实现利益平衡，既要保证抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效能。本案当事人约定由马立娜提前解除标的物抵押权既保证了抵押权人利益，也不妨碍出卖人与买受人的利益，与物权法立法精神并不相悖。从合同法的角度来看：转让方转让合同标的物负有瑕疵担保义务。马立娜主动告知该房屋存在抵押权并且承诺先行解除抵押权，属于合同中的负担行为，与物权法及担保法不相违背。因此，双方于2011年4月2日签订的《长春市存量房屋买卖合同》有效。二、关于本案的违约问题：依据《中华人民共和国合同法》第一百五十条和第一百五十二条之规定，出卖人应以债的本质，为给付的履行，使买受人取得权利及物的占有，由于房屋具有抵押权，出卖人应当转移的房屋所有权具有瑕疵，买受人可以请求出卖人排除其瑕疵，为权利无瑕疵给付。在没有清除房屋抵押权之前，许津航有权中止支付价款。对于马立娜主张许津航先交付购房款

一、关于合同效力问题：依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款：抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款提前清偿债务或者提存。从该条可以看出：物权法立法精神要在抵押权人、抵押人、和受让标的物第三人之间实现利益平衡，既要保证抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效能。本案当事人约定由马立娜提前解除标的物抵押权既保证了抵押权人利益，也不妨碍出卖人与买受人的利益，与物权法立法精神并不相悖。从合同法的角度来看：转让方转让合同标的物负有瑕疵担保义务。马立娜主动告知该房屋存在抵押权并且承诺先行解除抵押权，属于合同中的负担行为，与物权法及担保法不相违背。因此，

吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书2014年长民一终字第00056号（2014）长民一终字第56号上诉人（原审被告）马立娜，女，1980年12月25日生，汉族，无职业，户籍所在地长春市二道区，现住长春市二道区。委托代理人肖金波，北京大成（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）许津航，男，1979年12月16日生，汉族，东北电力设计院经营经理，户籍所在地长春市南关区，现住长春市二道区。原……