房屋买卖合同纠纷 （2020）粤13民终3604号

为无效合同，没有事实和法律依据。(一)无权代理不构成合同无效的理由。首先，关于被上诉人彭锦通在本案中的行为性质。在涉案《转让合同》签约时，代理人彭锦通及卖方黄锦芬向上诉人提供了“合同标的”的《国有土地使用权证》及《建设用地规划许可证》，在合同签署处卖方签字栏下方签署“以上代理人彭锦通”，并在合同签订后买方提供了涉案房产的房屋钥匙，上诉人认为且有理由相信彭锦通系卖方代理人，事实上，被上诉人刘冬娣、刘亿兰均有授权彭锦通处置涉案房产。其次，即使原审法院认定彭锦通处置涉案合同标的物未获得权益人刘冬娣、刘亿兰的授权及追认，彭锦通以刘冬娣、刘亿兰的名义签订涉案《转让合同》，其行为构成无权代理。根据我国《民法总则》第一百七十一条及《合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，涉案《转让合同》及《补充协议》对刘冬娣、刘亿兰不发生效力，并不意味着合同无效，而是由行为人彭锦通承担责任。在此情形下，彭锦通的行为构成处分他人财产的无权处分行为，该无权处分行为不影响涉案合同的效力，但彭锦通在客观上无

为无效合同，没有事实和法律依据。(一)无权代理不构成合同无效的理由。首先，关于被上诉人彭锦通在本案中的行为性质。在涉案《转让合同》签约时，代理人彭锦通及卖方黄锦芬向上诉人提供了“合同标的”的《国有土地使用权证》及《建设用地规划许可证》，在合同签署处卖方签字栏下方签署“以上代理人彭锦通”，并在合同签订后买方提供了涉案房产的房屋钥匙，上诉人认为且有理由相信彭锦通系卖方代理人，事实上，被上诉人刘冬娣、刘亿兰均有授权彭锦通处置涉案房产。其次，即使原审法院认定彭锦通处置涉案合同标的物未获得权益人刘冬娣、刘亿兰的授权及追认，彭锦通以刘冬娣、刘亿兰的名义签订涉案《转让合同》，其行为构成无权代理。根据我国《民

广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3604号上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市凯利金实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××124316J。法定代表人：邱国雄委托诉讼代理人：骆春声、巫喜玲，系广东惠泰律师事务所律师。被上诉人一（原审被告、反诉原告）：黄锦芬，女，汉族，1964年12月13日出生，住址：惠州市……