商品房销售合同纠纷 （2019）黔27民终2319号

违约金过高，应按照法律规定及在合同约定逾期办证违约责任基础上予以调整，而不能参照逾期交房违约标准进行调整。三、一审法院将双方约定的逾期办证违约金每日千分之二调整为每日万分之零点五，严重侵害了陈道明合法权益，且违反双方约定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金调整应以实际损失为基础，且兼顾合同履行程度、当事人过错等多项因素综合权衡。本案中，因贵州海鑫房地产开发有限公司将案涉房屋用于贷款，致使在2019年7月份前，案涉房屋一直处于抵押状态，从客观上，案涉房屋有抵押不可能完成办理产权转移登记，因此，贵州海鑫房地产开发有限公司存在过错，但一审法院在调整违约金标准时却未予以考虑。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，就本案而言，一审法院如认为需要调整违约金，应以实际损失为基础，因逾期办证损失本身难以确定，可以根据前述规定，参照中国人民银行规定的金融机

违约金过高，应按照法律规定及在合同约定逾期办证违约责任基础上予以调整，而不能参照逾期交房违约标准进行调整。三、一审法院将双方约定的逾期办证违约金每日千分之二调整为每日万分之零点五，严重侵害了陈道明合法权益，且违反双方约定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金调整应以实际损失为基础，且兼顾合同履行程度、当事人过错等多项因素综合权衡。本案中，因贵州海鑫房地产开发有限公司将案涉房屋用于贷款，致使在2019年7月份前，案涉房屋一直处于抵押状态，从客观上，案涉房屋有抵押不可能完成办理产权转移登记，因此，贵州海鑫房地产开发有限公司存在过错，但一审

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终2319号上诉人（原审原告）：陈道明，男，1988年1月6日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：石少会、吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州海鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南州龙里县冠山街道水桥村。法定代表人：朱钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：张洋，贵州文泰律师事……