房屋买卖合同纠纷 （2010）深中法民五终字第450号

一、关于房屋买卖合同的效力问题。我国实行不动产物权登记制度。不动产物权须经登记方发生法律效力。在订立房地产买卖合同的过程中，买受人具有依据房屋权属证明审查房屋的所有权状态的义务。在房屋共同登记在出卖人与他人的情况下，买受人仍与出卖人订立房屋买卖合同，不能视为善意。《合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。房地产部分共有人未经共有权人同意擅自处分房地产的，侵害了其他共有权人的权利，在其他共有权人追认或出卖人事后取得处分权前，出卖人与买受人订立的房屋买卖合同的效力待定。如其他共有权人对出卖人的转让行为予以追认，则房地产权利人均同意转让房地产，部分共有权人与买受人签订的房地产买卖合同有效；如其他共有权人对出卖人的转让行为不予追认，则部分共有权人与买受人签订的房地产买卖合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项”共有房地产，未经其他共有人书面同意的”而无效。本案争议房产的共有权人王某乙明确表示不同意转让争议房产，故2009年8月5日，王某甲与苏某某与世XX公司签订的《深圳市二手房预约买卖及居

一、关于房屋买卖合同的效力问题。我国实行不动产物权登记制度。不动产物权须经登记方发生法律效力。在订立房地产买卖合同的过程中，买受人具有依据房屋权属证明审查房屋的所有权状态的义务。在房屋共同登记在出卖人与他人的情况下，买受人仍与出卖人订立房屋买卖合同，不能视为善意。《合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。房地产部分共有人未经共有权人同意擅自处分房地产的，侵害了其他共有权人的权利，在其他共有权人追认或出卖人事后取得处分权前，出卖人与买受人订立的房屋买卖合同的效力待定。如其他共有权人对出卖人的转让行为予以追认，则房地产权利

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）深中法民五终字第450号上诉人（原审原告）王某甲，男，汉族被上诉人（原审被告）苏某某，男，汉族原审第三人：深圳市世XX房地产经纪有限公司（以下简称世XX公司）上诉人王某甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院作出的（2009）深盐法房初字第171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。王某甲在原审诉称，……