房屋买卖合同纠纷 （2016）闽04民终767号

双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，张必英按约履行了支付商品房价款的义务，众祥公司按约将商品房交付张必英使用，双方各自基本上实际履行了合同主要义务，无根本性违约行为。众祥公司未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。张必英虽未举证证明其因众祥公司的违约行为而造成的实际损失情况，张必英的损失数额难以确定，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，确定张必英主张的逾期办证违约金按双方签订的《商品房买卖合同》的约定计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》

双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，张必英按约履行了支付商品房价款的义务，众祥公司按约将商品房交付张必英使用，双方各自基本上实际履行了合同主要义务，无根本性违约行为。众祥公司未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。张必英虽未举证证明其因众祥公司的违约行为而造成的实际损失情况，张必英的损失数额难以确定，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总

福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽04民终767号上诉人（原审被告）：三明众祥房地产开发有限公司，住所地：福建省三明市梅列区乾龙新村361幢一层。法定代表人：黄维谋，董事长。委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张必英，中国人民银行三明市分行职员。委托诉讼代理人：施素芳，福建泉中律师事务所……