（2018）苏03民终363号
裁判要旨
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，被执行人与第三人订立不动产买卖合同但未完成过户登记时，第三人尚未取得所有权，其仅享有债权。为保护无过错第三人的权利，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对未办理产权过户手续的无过错购房人予以特殊保护，应当具备以下四个要件：一是第三人（买受人）与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。本案中，姜伟、刘娅娅将尚在按揭抵押期间的房屋出卖给王明浩，尽管未经抵押权人同意，但就房屋买卖合同这一债权行为而言，并未违反法律强制性规定，仍属有效。王明浩尚欠十余万的购房款未付清，不能视为其已经付清了二手房买卖合同中的全部价款。姜伟在法院对涉案房产采取查封措施前已经将其交付王明浩，王明浩亦开通燃气并实际使用，应当认定其已经实际占有房屋。由于王明浩未付清全部购房款，尚不具备办理产权过户手续的条件，也就不存在对于未办理产权过户
摘要
王明浩与铜山县农村信用合作联社郭集信用社、徐州铜山农村商业银行股份有限公司郭集支行二审民事判决书
正文（节选）
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏03民终363号上诉人（原审原告）：王明浩，男，1981年8月28日出生，汉族，住徐州市徐州人家白云南区。委托诉讼代理人：王亚，江苏觉悟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜山县农村信用合作联社郭集信用社，住所地徐州市铜山区房村镇郭集村。负责人：杨磊，该社主任。被上诉人（原审被告）：徐州铜山农村商业银行股份有限公司郭集支行，住所地徐州市铜山……