房屋买卖合同纠纷 （2017）浙04民终939号

本案系因房屋买卖合同纠纷引起的案件。根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：1.涉案房产转让合同是否有效；2.若合同有效，林森华要求解除合同的诉请，是否合法有据；3.若合同无效，林森华是否存在过错；4.林森华要求返还定金及赔偿差价损失的诉请是否合法有据。关于焦点一，一审法院认为，根据法律规定，无权代理人以被代理人名义与他人签订的合同，系效力待定的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，涉案房产所有权人张一琦以明示方式拒绝追认朱启明代理行为，因此该合同对张一琦不发生效力，应为无效合同。基于此，焦点二无须赘言。关于焦点三，一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，朱启明自称系张一琦父亲，林森华已审查其持有的讼争房产三证和钥匙，并要求朱启明出具的《产权人未到场承诺书》，且林森华、朱启明系在专业房产中介的居间服务下签订房产转让合同，因此林森华已经尽到善意相对人的注意义务，对合同无效，不存在过错。关于焦点四，一审法院认为，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，朱启明违反诚

本案系因房屋买卖合同纠纷引起的案件。根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：1.涉案房产转让合同是否有效；2.若合同有效，林森华要求解除合同的诉请，是否合法有据；3.若合同无效，林森华是否存在过错；4.林森华要求返还定金及赔偿差价损失的诉请是否合法有据。关于焦点一，一审法院认为，根据法律规定，无权代理人以被代理人名义与他人签订的合同，系效力待定的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，涉案房产所有权人张一琦以明示方式拒绝追认朱启明代理行为，因此该合同对张一琦不发生效力，应为无效合同。基于此，焦点二无须赘言。关于焦点三，一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚

浙江省嘉兴市中级人人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终939号上诉人（原审被告）：朱启明，男，1945年2月28日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：汤潍丞、陈韶玮，浙江万宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林森华，男，1988年1月17日出生，汉族，住嘉兴市。委托诉讼代理人：戚建华，浙江登恒律师事务所律师。原审第三人：嘉兴市南湖区城东久安房产经纪服务部，住所地：嘉兴市望湖……