房屋买卖合同纠纷 （2019）粤01民终21517号

澳美公司与邹某、陈某签订的《房地产买卖契约》是合同双方的真实意思表示，没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应恪守履行。邹某与陈某在离婚诉讼中达成调解协议约定案涉房屋所有权归邹某所有，后邹某与韩淯坤结婚后又通过婚内析产协议约定将案涉房屋析产给韩淯坤个人所有，而案涉房屋尚未交付和办理房屋权属证书，其所有权仍属于澳美公司，故实际上转让的是案涉《房地产买卖契约》的合同权利义务，而非案涉房屋。案涉《房地产买卖契约》的合同权利义务概括转移至韩淯坤，且已经在房地产行政管理部门办理了预告登记，预告登记具有公示效力，应视为已将案涉房屋的预告登记权利人变更为韩淯坤这一事项通知到澳美公司。因此，韩淯坤有权依据《房地产买卖契约》向澳美公司主张逾期交房的违约责任。关于案涉房屋逾期交房违约金的问题。一审法院认为，澳美公司确认案涉房屋至今尚未满足交付条件，《房地产买卖契约》附件第6-2条约定“如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价总额每日千分之一计算……”，本案中，实际已付的房价总额为208712元，韩

澳美公司与邹某、陈某签订的《房地产买卖契约》是合同双方的真实意思表示，没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应恪守履行。邹某与陈某在离婚诉讼中达成调解协议约定案涉房屋所有权归邹某所有，后邹某与韩淯坤结婚后又通过婚内析产协议约定将案涉房屋析产给韩淯坤个人所有，而案涉房屋尚未交付和办理房屋权属证书，其所有权仍属于澳美公司，故实际上转让的是案涉《房地产买卖契约》的合同权利义务，而非案涉房屋。案涉《房地产买卖契约》的合同权利义务概括转移至韩淯坤，且已经在房地产行政管理部门办理了预告登记，预告登记具有公示效力，应视为已将案涉房屋的预告登记权利人变更为韩淯坤这一事项通知到澳美公司。因此，韩

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21517号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区（原萝岗区）九龙镇金坑村山下澳洲山庄，统一社会信用代码914401016184289304。法定代表人：胡耀智，职务：董事长。委托诉讼代理人：麦超文，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽锋，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉……