房屋买卖合同纠纷 （2014）深中法房终字第588号

李诚然、吴小燕于2011年12月15日签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，双方于2011年12月15日签订《二手房买卖合同》后，李诚然依约支付了定金，吴小燕未依约履行赎楼义务，已构成违约，应依法承担相应的违约责任。鉴于吴小燕已于2012年4月22日将涉案房产转卖给案外人余泓毅、薛中，并于2012年6月5日过户完毕，李诚然与吴小燕签订的《二手房买卖合同》已无履行可能，吴小燕反诉请求解除该《二手房买卖合同》，原审法院予以支持。合同解除后，根据法律规定，尚未履行的，终止履行，但不影响合同中结算和清理条款的效力。因吴小燕违约，李诚然请求吴小燕支付违约金，符合合同约定和法律规定，但李诚然主张按照合同成交价的20%支付违约金比例偏高，依法应予调整，结合吴小燕收取定金的数额、违约程度、其后转卖的价格，原审法院酌定吴小燕应按照合同成交价即1200万元的10%支付李诚然违约金120万元。鉴于双方均认可2011年12月19日签订的《房地产买卖合同》不是双方的真实意思表示，也不是双方真实履行的合同，吴小

李诚然、吴小燕于2011年12月15日签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，双方于2011年12月15日签订《二手房买卖合同》后，李诚然依约支付了定金，吴小燕未依约履行赎楼义务，已构成违约，应依法承担相应的违约责任。鉴于吴小燕已于2012年4月22日将涉案房产转卖给案外人余泓毅、薛中，并于2012年6月5日过户完毕，李诚然与吴小燕签订的《二手房买卖合同》已无履行可能，吴小燕反诉请求解除该《二手房买卖合同》，原审法院予以支持。合同解除后，根据法律规定，尚未履行的，终止履行，但不影响合同中结算和

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第588号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴小燕。委托代理人：黎孟龙，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人：闫明诚，北京市德恒（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李诚然。委托代理人：傅立标，广东穗江律师事务所律师。委托代理人：褚新兰，广东威豪律师事务所律师。上诉人吴小燕因与被上诉人李诚然房屋买卖纠纷一案……