物业服务合同纠纷 （2017）苏01民终2706号

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中，蔡敏、侯友夫、侯睿娴于2008年购买的涉案房屋，圆泰置业公司（建设单位）与万园物业江东中路分公司于2013年8月才签订书面的前期物业服务合同，因此，该前期物业服务合同并不必然对蔡敏、侯友夫、侯睿娴产生约束力。关于业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，前期物业服务企业的变动以及相关合同内容的制定，目前尚无明确的法律规范，一审法院认为，为了物业的整体稳定以及小区业主的公共利益，建设单位在销售房屋之后，终止履行原房屋买卖合同中所包含的前期物业服务合同约定的内容，与新的物业服务企业签订前期物业服务合同，应及时向物业的全体业主进行公示并履行备案手续，否则，对于前期物业服务合同的履行事宜，相较于业主而言，应作出对物业服务企业不利的判断。本案中，根据第三人支付的电费、水费情况来看，先后有江鸿物业中泰分公司、海峡物业公司、万园物业江东中路分公司均在中泰国际广场进行了物业服务，万园物业江东中路分公司自认其挂靠在万园物业公司名下进行物业服务，实质上是刘训龙负责对涉案物业进行服务，而海峡物业公司在与第三人签订赔偿协议书时，法定

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中，蔡敏、侯友夫、侯睿娴于2008年购买的涉案房屋，圆泰置业公司（建设单位）与万园物业江东中路分公司于2013年8月才签订书面的前期物业服务合同，因此，该前期物业服务合同并不必然对蔡敏、侯友夫、侯睿娴产生约束力。关于业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，前期物业服务企业的变动以及相关合同内容的制定，目前尚无明确的法律规范，一审法院认为，为了物业的整体稳定以及小区业主的公共利益，建设单位在销售房屋之后，终止履行原房屋买卖合同中所包含的前期物业服务合同约定的内容，与新的物业服务企业签订前期物业服务合同，应及时向物业的全体

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2706号上诉人（原审原告）：江苏万园物业管理有限公司江东中路分公司，住所地江苏省南京市江东中路313号1栋5楼。负责人：戴仁杰，该分公司总经理。委托诉讼代理人：孔敏，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力珲，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：蔡敏，女，1960年9月19日生，汉族，自由职……