项目转让合同纠纷 （2016）最高法民再388号

双方诉争协议符合房地产项目转让合同的基本构成要件，方力公司上诉称该项目是以玉宝墩为主体、其为第三方投资的政策性项目、与晨光公司所签《协议书》仅是投资主体发生变更的合同权利义务转让的观点不能成立。关于《协议书》的效力，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，房地产项目转让方未取得土地使用权即与受让方订立的合同，合同效力待定，如转让方在起诉前取得土地使用权，双方所签合同有效；如起诉前转让方未取得土地使用权，转让合同无效。本案中，因方力公司起诉前未取得土地使用权或经有批准权的人民政府同意转让，故双方所签转让协议无效。因涉案项目已由晨光公司开发，并办理了部分土地的使用权证和房屋所有权证，现已不具备返还条件，故对方力公司的前期投入及损失，晨光公司应予以适当补偿。关于晨光公司应给付方力公司补偿款的数额。方力公司提交的第3组证据即2009年12月29日张家口市颐和房地产开发有限公司（以下简称颐和公司）、方力公司、玉宝墩三方转让协议中明确约定方力公司支付给颐和公司前期补偿款650万元，并有部分银行转账凭证证明其付款情况；方力公司

双方诉争协议符合房地产项目转让合同的基本构成要件，方力公司上诉称该项目是以玉宝墩为主体、其为第三方投资的政策性项目、与晨光公司所签《协议书》仅是投资主体发生变更的合同权利义务转让的观点不能成立。关于《协议书》的效力，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，房地产项目转让方未取得土地使用权即与受让方订立的合同，合同效力待定，如转让方在起诉前取得土地使用权，双方所签合同有效；如起诉前转让方未取得土地使用权，转让合同无效。本案中，因方力公司起诉前未取得土地使用权或经有批准权的人民政府同意转让，故双方所签转让协议无效。因涉案项目

民 事 判 决 书（2016）最高法民再388号当事人河北省高级人民法院环资庭张华15中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2016）最高法民再388号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张家口市方力房地产开发有限公司。住所地：河北省张家口市桥东区纬三路6号世纪豪园33号楼。法定代表人：李玉柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱溟漭，河北经华律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大同市……