房屋买卖合同纠纷 （2016）赣07民终3479号

关于刘成是否具有合同解除权的问题。刘成、玉定公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护，刘成、玉定公司应依约履行合同规定的义务。尽管合同约定了超过60天未交房的，买受人有权解除合同，但合同同时也约定了出卖人逾期交房的免责因素。从合同第八条逾期交房的免责条款可以看出，“非出卖人所能控制事件”是一个逾期交房的免责因素。诉争鑫鹏正品住宅小区7#楼逾期交房时由于容积率调整这一规划因素，而该因素不属于玉定公司的原因，属于“非出卖人所能控制事件”，按约定属于玉定公司的免责因素，故玉定公司逾期交房超过60天，具有免责事由，不属于违约行为。刘成据此主张合同解除权，没有合同约定及法律依据。关于刘成是否具有法定解除权问题，法定解除权体现在《中华人民共和国合同法》第九十四条，即一方不履行主要义务及合同目的不能实现之情形，另一方能解除合同。作为房屋出卖人的玉定公司主要义务是交付合同约定的房屋，本案中，玉定公司开发的鑫鹏正品住宅小区7#楼于2016年6月23日经过了规划验收，并办理了竣工验收手续，取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程

关于刘成是否具有合同解除权的问题。刘成、玉定公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护，刘成、玉定公司应依约履行合同规定的义务。尽管合同约定了超过60天未交房的，买受人有权解除合同，但合同同时也约定了出卖人逾期交房的免责因素。从合同第八条逾期交房的免责条款可以看出，“非出卖人所能控制事件”是一个逾期交房的免责因素。诉争鑫鹏正品住宅小区7#楼逾期交房时由于容积率调整这一规划因素，而该因素不属于玉定公司的原因，属于“非出卖人所能控制事件”，按约定属于玉定公司的免责因素，故玉定公司逾期交房超过60天，具有免责事由，不属于违

江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣07民终3479号上诉人（原审原告）:刘成，男，1993年4月9日生，汉族，住定南县。委托诉讼代理人：李妃娥，定南县章正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：定南县玉定房地产开发有限公司，住所地江西省定南县胜利南路。法定代表人：李岳亮，系该公司负责人。原审第三人：中国建设银行股份有限公司定南支行，住所地定南县龙亭路西侧学府园A11-10……