房屋买卖合同纠纷 （2013）深中法房终字第350号

李绮琳与周晶代理案外人宋云签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合同有效，合同双方均应依约定履行合同义务。因周晶对涉诉房产无处分权，且案外人宋云对其代理行为不予追认而导致合同不能继续履行，合同目的无法实现，周晶已经构成根本违约，应当承担合同约定的违约责任。李绮琳作为守约方，有权解除该合同，向原审法院提起诉讼，诉请解除合同，故其起诉状送达至周晶时即李绮琳的解除合同的意思表示送达周晶，合同既已解除，故合同解除的时间为2012年7月29日。因周晶的行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。李绮琳选择要求周晶退还定金并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定。关于李绮琳已交的定金5万元，根据合同约定及周晶与第三人签署的《业主收据及托管单》，李绮琳将定金交予第三人即视为该定金5万元已交付给周晶，故周晶应向李绮琳返还该定金，对于绮琳的该项诉讼请求，原审法院予以支持；关于李绮琳主张的违约金33万元，因周晶抗辩称违约金数额过高，要求原审法院予以调整，因周晶的无权处分涉诉房产，却代理案外人即涉诉房产权利人宋云与李绮琳签订关于涉诉房产的买卖合同，事

李绮琳与周晶代理案外人宋云签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合同有效，合同双方均应依约定履行合同义务。因周晶对涉诉房产无处分权，且案外人宋云对其代理行为不予追认而导致合同不能继续履行，合同目的无法实现，周晶已经构成根本违约，应当承担合同约定的违约责任。李绮琳作为守约方，有权解除该合同，向原审法院提起诉讼，诉请解除合同，故其起诉状送达至周晶时即李绮琳的解除合同的意思表示送达周晶，合同既已解除，故合同解除的时间为2012年7月29日。因周晶的行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。李绮琳选择要求周晶退还定金并支付违约金的诉讼请求，符合法律

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第350号上诉人（原审被告）：周晶，男，1983年11月16日出生，汉族。上诉人（原审被告）：宋宁，女，1982年6月16日出生，汉族。两上诉人共同委托代理人：杨文华，北京市中银（深圳）律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：谭岳奇，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李绮琳，女，1980年9月4日出生，汉族。委……