物业服务合同纠纷 （2021）粤14民终1044号

原、被告签订的《物业服务协议》未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据当事人诉辩意见，本案争议焦点是被告拒交物业费的理由是否合法成立。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定精神，业主拒交物业费需有“正当理由”，即以物业公司不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵为前提。原、被告签订的《物业服务协议》约定原告需对小区房屋共用部位（包括楼盖、屋顶）、共用设施（包括上下水管、落水管、消防设施）进行维护、修理、管理，因此被告反映的屋顶渗水、消防楼道堆放杂物问题，确属原告服务管理职责范围。但从调查事实看，被告屋顶渗水问题应属于建筑质量问题，并非原告造成。而原告接到被告投诉后，已汇同开发商工程部门上门维修，但因维修方式未与被告达成一致意见而未进行，该行为不能认定被告不履行物业合同或履行合同有重大瑕疵。同理，消防通道堆放杂物问题，因涉及执法权问题，且不能因有堆放未及时清理就认定原告不履行合同或履行合同有重大瑕疵。对于原告屋顶砌花池问题，楼顶属于共用部位，被告未经其他共有人同意擅自砌花池侵犯其他共有人权益，原告向城管部门报告反而证明其履行了管理职责。对于被

原、被告签订的《物业服务协议》未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据当事人诉辩意见，本案争议焦点是被告拒交物业费的理由是否合法成立。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定精神，业主拒交物业费需有“正当理由”，即以物业公司不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵为前提。原、被告签订的《物业服务协议》约定原告需对小区房屋共用部位（包括楼盖、屋顶）、共用设施（包括上下水管、落水管、消防设施）进行维护、修理、管理，因此被告反映的屋顶渗水、消防楼道堆放杂物问题，确属原告服务管理职责范围。但从调查事实看，被告屋顶渗水问题应属于建筑质量问题，并非原告造成。而原

广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终1044号上诉人（原审被告）：张珍辉，男，汉族，1973年1月26日出生，住梅州市梅江区。被上诉人（原审原告）：广东客天下物业管理有限公司，统一社会信用代码914414006713520156，住所地梅州市梅江区彬芳大道中79号。法定代表人：戴华栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：林腾英，该公司员工。委托诉讼代理人：丘翠兰，该公司员工。……