物业服务合同纠纷 （2021）渝04民终122号

本案的争议焦点为：一、人防开发公司是否应当承担案涉地下车库2015年10月至2017年12月31日期间的物业服务费及违约金的支付责任；二、房产物管公司主张的违约金是否过高，是否予以调整。现分别评析认定如下： 关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，城建开发公司与房产物管公司签订的《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》系双方真实意思的合意，其内容并不违反国家法律和行政法规关于合同效力性的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。该合同签订后，房产物管公司于2013年10月1日便对案涉小区进行了物业服务，后该合同期限届满，房产物管公司仍按合同约定履行其义务至2017年12月31日。人防开发公司向石柱县法院回函表明其于2013年10月接收石柱县直属粮站片区负二层车库的事实，其在庭审中也认可对案涉负二层车库享有产权，但未办理产权证，即人防开发

本案的争议焦点为：一、人防开发公司是否应当承担案涉地下车库2015年10月至2017年12月31日期间的物业服务费及违约金的支付责任；二、房产物管公司主张的违约金是否过高，是否予以调整。现分别评析认定如下： 关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，城建开发公司与房产物管公司签订的《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》系双方真实意思的合意，其

重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝04民终122号 上诉人（原审被告）：石柱土家族自治县地下人防设施开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县四大家综合办公楼505室，统一社会信用代码91500240696558722N。 法定代表人：冒红兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘明，重庆舒义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：重庆石柱房产物业管理公司，住所地重庆市石柱土家……