房屋买卖合同纠纷 （2014）鄂武汉中民终字第000800号

叶春生在与千代公司（原朱世慧公司）签订《房屋产权调换协议书》进行安置结算后，不知道千代公司调换产权安置的房屋已抵押给银行，千代公司也未告知其还建安置的房屋存在抵押。叶春生调换产权取得该房屋的行为存在善意，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之解释，承包人优先受偿权优于抵押权，买受人权益优于承包人优先受偿权。虽然对于抵押权人的优先受偿权能否对抗买受人没有明确规定，但据此可以推定买受人权益优于抵押权人的优先受偿权。据此，叶春生已与千代公司结清全部产权调换差额款项，其作为买受人的生存权优于农行长江支行对该小区房屋享有的抵押权人之优先受偿权。在农行长江支行对该房屋的抵押权未解除状态下，叶春生要求办理“两证”的诉求不应受抵押权的妨碍。现叶春生要求办理“两证”，千代公司在其诉讼前没有拒绝协助办理权属登记，在诉讼中也认同协助叶春生办理“两证”，双方就办理“两证”并无民事争议。叶春生“两证”办理不能既由于诉争房

叶春生在与千代公司（原朱世慧公司）签订《房屋产权调换协议书》进行安置结算后，不知道千代公司调换产权安置的房屋已抵押给银行，千代公司也未告知其还建安置的房屋存在抵押。叶春生调换产权取得该房屋的行为存在善意，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之解释，承包人优先受偿权优于抵押权，买受人权益优于承包人优先受偿权。虽然对于抵押权人的优先受偿权能否对抗买受人没有明确规定，但据此可以推定买受人权益优于抵押权人的优先

湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武汉中民终字第000800号上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司武汉长江支行，住所地武汉市硚口区崇仁路7号附2号2楼。负责人：刘为明，该行行长。委托代理人：童春林，该行职员。委托代理人：马杰锐，该行职员。被上诉人（原审原告）：叶春生，男，1946年3月2日出生，汉族。委托代理人：叶四喜，男，1965年2月19日出生，汉族。委托代理人……