物业服务合同纠纷 （2015）二中民终字第00636号

关于2004年11月10日龙颖基公司与涉案小区的物业管理委员会签订的《物业服务合同》一节，虽然根据2004年3月30日《若干意见》的规定，召开业主大会会议前，原物业管理委员会不得履行《物业管理条例》规定的业主大会的职责，但是此后涉案小区并未召开业主大会，亦未成立业主委员会，而物业服务对于小区的正常运转起着非常重要的作用，龙颖基公司事实上按照《物业服务合同》约定的服务标准继续为涉案小区提供物业服务，包括王超玮在内的小区业主亦事实上接受了龙颖基公司的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。龙颖基公司的物业费收费标准亦无明显不妥，故王超玮应当向龙颖基公司支付相应的物业费。现王超玮对龙颖基公司的物业服务质量提出异议。关于保安服务一节，王超玮主张如果龙颖基公司未按照《保安服务管理条例》的规定进行备案和招用人员，收取保安费系非法收入。需要指出的是，龙颖基公司的备案及招录工作是否符合《保安服务管理条例》的要求，系行政管理范畴，龙颖基公司已经为涉案小区提供了保安服务，王超玮所持的上述理由不构成其要求扣除保安费的充分理由。关于电梯服务一节，涉案小区系普通住宅小区，龙颖基公司为小区提供了电梯服务，

关于2004年11月10日龙颖基公司与涉案小区的物业管理委员会签订的《物业服务合同》一节，虽然根据2004年3月30日《若干意见》的规定，召开业主大会会议前，原物业管理委员会不得履行《物业管理条例》规定的业主大会的职责，但是此后涉案小区并未召开业主大会，亦未成立业主委员会，而物业服务对于小区的正常运转起着非常重要的作用，龙颖基公司事实上按照《物业服务合同》约定的服务标准继续为涉案小区提供物业服务，包括王超玮在内的小区业主亦事实上接受了龙颖基公司的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。龙颖基公司的物业费收费标准亦无明显不妥，故王超玮应当向龙颖基公司支付相应的物业费。现王超玮对龙颖基公司

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第00636号上诉人（原审被告）王超玮，男，1962年3月17日出生。被上诉人（原审原告）北京龙颖基物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街210号地下一层。法定代表人高波，董事长。委托代理人唐戬，女，1982年2月19日出生，北京龙颖基物业管理有限公司职员。上诉人王超玮因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014……