房屋买卖合同纠纷 （2015）二中民终字第11634号

倪×1、王×1要求李×1、吴×1办理诉争房屋所有权转移登记手续，以双方之间存在房屋买卖合同关系为请求权基础。其诉讼请求旨在实现物权变动，涉及两个层次问题，既需要作为基础法律关系的合同成立并有效，又需要出卖人有权处分。关于第一层次的问题，倪×1、王×1主张双方之间的房屋买卖合同成立，有责任提供证据证明该主张。本案中不存在书面的合同，审查的重点在于倪×1、王×1所称与李×1曾订立口头形式的房屋买卖合同是否能否得到证实。口头合同不存在有形载体，只能通过间接事实予以推理证实。为证实口头合同成立这一直接事实，倪×1、王×1所主张的间接事实主要包括其已支付全部购房款，以及谢×1作为李×1的代理人办理售房事宜。首先，就合同成立方式，倪×1、王×1主张谢×1是李×1的代理人，但未能提供证据证明谢×1就出售诉争房屋相关事宜获得了李×1的授权。即使存在所谓的代理行为，谢×1出售李×1所有的诉争房屋亦属于无权代理，无权代理的效力还取决于是否构成表见代理。对此，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行

倪×1、王×1要求李×1、吴×1办理诉争房屋所有权转移登记手续，以双方之间存在房屋买卖合同关系为请求权基础。其诉讼请求旨在实现物权变动，涉及两个层次问题，既需要作为基础法律关系的合同成立并有效，又需要出卖人有权处分。关于第一层次的问题，倪×1、王×1主张双方之间的房屋买卖合同成立，有责任提供证据证明该主张。本案中不存在书面的合同，审查的重点在于倪×1、王×1所称与李×1曾订立口头形式的房屋买卖合同是否能否得到证实。口头合同不存在有形载体，只能通过间接事实予以推理证实。为证实口头合同成立这一直接事实，倪×1、王×1所主张的间接事实主要包括其已支付全部购房款，以及谢×1作为李×1的代理人办理售房事

中华人民共和国北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第11634号上诉人（原审原告）倪×1，男，1965年9月18日出生。上诉人（原审原告）王×1，女，1970年2月27日出生。二上诉人之共同委托代理人李政，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李×1（LEEPAULKAOHING），男，1953年8月9日出生。委托代理人戚晓红，北京达达律师事务所律师。被上诉人……