房屋租赁合同纠纷 （2017）黔27民终2392号

本案主要有四个争议焦点：一、合同是否应予解除及责任的承担；二、黄志坚是否存在隐瞒和欺诈，租赁房屋用于宾馆经营是否影响合同的效力，余健以此为由反诉要求黄志坚及沈廷标共同赔偿装修损失的请求是否应得到支持；三、双方是否存在口头约定降低租金待修复漏水房屋后再恢复原租金的事实；四、房屋漏水能否成为余健反诉要求减少租金并返还的正当理由。关于焦点一，黄志坚认为余健逾期交纳租金超过合同约定的三日以上，故有权要求解除合同，余健认为双方有降低租金变更合同的口头约定，不同意黄志坚的诉请，除非黄志坚赔偿其损失才同意解除合同。按照合同第三条和第五条对租金以及拖欠租金的责任承担来看，余健前三年每年按期支付年租金20万元，合同履行到第四年本应付年租金22万元，半年应支付11万元，但余健只支付了上半年租金10万元，下半年租金11万元也应于2016年4月15日前支付，但直到2016年5月12日余健才指派员工打款1.6万元给黄志坚，黄志坚次日退款，可以看出余健拖欠租金事实存在，且至本案发生时一年多时间仍欠缴租金。余健辩称双方已就减少租金和维修责任问题达成口头协议，但没有充分证据证明，其拖欠租金已远远超过合同约定的期限，其

本案主要有四个争议焦点：一、合同是否应予解除及责任的承担；二、黄志坚是否存在隐瞒和欺诈，租赁房屋用于宾馆经营是否影响合同的效力，余健以此为由反诉要求黄志坚及沈廷标共同赔偿装修损失的请求是否应得到支持；三、双方是否存在口头约定降低租金待修复漏水房屋后再恢复原租金的事实；四、房屋漏水能否成为余健反诉要求减少租金并返还的正当理由。关于焦点一，黄志坚认为余健逾期交纳租金超过合同约定的三日以上，故有权要求解除合同，余健认为双方有降低租金变更合同的口头约定，不同意黄志坚的诉请，除非黄志坚赔偿其损失才同意解除合同。按照合同第三条和第五条对租金以及拖欠租金的责任承担来看，余健前三年每年按期支付年租金20万元，

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终2392号上诉人（原审被告、反诉原告）：余健，男，1973年3月12日生，汉族，贵州省遵义市人，住都匀市。委托诉讼代理人：陆可，贵州黔匀律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘祖桃，贵州黔匀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄志坚，男，1963年1月28日生，壮族，贵州省都匀市人，现住都匀市。委托诉讼代理人：……