房屋买卖合同纠纷 （2015）梅中法民二终字第152号

根据双方当事人诉辩主张及理由，本案二审主要争议焦点问题是：1、合同的效力；2、导致讼争房屋未能办证及移交给黎国生的责任在于谁以及如何承担责任；3、黎国生的起诉有无超过诉讼时效。关于合同效力问题。本案中签订合同的双方系李雁与黎国生，签订合同时间是2009年10月6日，而本案讼争商品房系由腾飞公司开发，腾飞公司在2010年底获得涉案商品房的预售许可证。根据相关法律法规规定，房地产开发经营应由持有建设行政主管部门核发的开发资质证书的房地产开发企业进行经营，未取得商品房预售许可证明，不能销售商品房。虽然李雁与腾飞公司签订有挂靠协议，约定涉案房产的权属归李雁，并由李雁负责涉案房产的销售，但该约定系李雁与腾飞公司的内部约定，该内部约定不能对抗第三人，对外仍然应以腾飞公司名义进行商品房销售。李雁以其个人名义与黎国生签订房屋买卖合同的行为，违反了法律法规的相关规定，李雁属无权处分人。但鉴于本案争议商品房的原权属问题，李雁和腾飞公司并无争议，且李雁与黎国生签订的合同并不符合《中国人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的情形，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条亦规定：“当事

根据双方当事人诉辩主张及理由，本案二审主要争议焦点问题是：1、合同的效力；2、导致讼争房屋未能办证及移交给黎国生的责任在于谁以及如何承担责任；3、黎国生的起诉有无超过诉讼时效。关于合同效力问题。本案中签订合同的双方系李雁与黎国生，签订合同时间是2009年10月6日，而本案讼争商品房系由腾飞公司开发，腾飞公司在2010年底获得涉案商品房的预售许可证。根据相关法律法规规定，房地产开发经营应由持有建设行政主管部门核发的开发资质证书的房地产开发企业进行经营，未取得商品房预售许可证明，不能销售商品房。虽然李雁与腾飞公司签订有挂靠协议，约定涉案房产的权属归李雁，并由李雁负责涉案房产的销售，但该约定系李雁与

广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）梅中法民二终字第152号上诉人（原审原告）：黎国生。委托代理人：张文源，广东义致律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李雁。委托代理人：张海龙，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。委托代理人：陈志华，广东世纪华人（梅州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：梅县腾飞房地产开发有限公司。住所地：梅州市梅县区宪梓大道腾飞华府B区售楼处。组织机构代……