房屋买卖合同纠纷 （2015）沪二中民二（民）终字第1897号

因系争房屋系农村宅基地异地安置房，无房地产权证，故周杰与王坚、王玉宝、吴雅萍签订的《房屋转让协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效合同。本案的争议焦点是周杰与王坚、王玉宝、吴雅萍间是否存在真实的房屋买卖关系。首先，周杰为从事房产中介的专业人员，其购买房屋前理应查清系争房屋的权属、性质等情况，确定系争房屋是否可以交易。从《房屋转让协议》的签约时间看，王玉宝、吴雅萍是在王坚签约近一个月之后才签署该协议，该行为有违交易惯例。另外，该协议并没有房款的支付时间、交房时间等在房屋买卖合同中必备的主要条款，也与交易惯例不符；其次，从周杰的付款时间看，其在签约前的2012年9月19日、9月20日分别支付了32万元、33万元，数额巨大，该行为与通常房屋买卖先签约后付款的次序不相符；最后，王玉宝、吴雅萍签署的《房屋转让协议》、《授权委托书》、《承诺书》均是事后签署，如确实由王玉宝、吴雅萍事后追认王坚的代理权，王玉宝、吴雅萍实无必要再在《房屋转让协议》上签字确认，且《承诺书》的内容亦与《房屋转让协议》的相关约定重复，结合当事人在庭审中的相关陈述，原审法院认定不排除被逼签字的可能性。综上，系争房屋的

因系争房屋系农村宅基地异地安置房，无房地产权证，故周杰与王坚、王玉宝、吴雅萍签订的《房屋转让协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效合同。本案的争议焦点是周杰与王坚、王玉宝、吴雅萍间是否存在真实的房屋买卖关系。首先，周杰为从事房产中介的专业人员，其购买房屋前理应查清系争房屋的权属、性质等情况，确定系争房屋是否可以交易。从《房屋转让协议》的签约时间看，王玉宝、吴雅萍是在王坚签约近一个月之后才签署该协议，该行为有违交易惯例。另外，该协议并没有房款的支付时间、交房时间等在房屋买卖合同中必备的主要条款，也与交易惯例不符；其次，从周杰的付款时间看，其在签约前的2012年9月19日、9月20日分别

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1897号上诉人（原审原告）周杰，男，1980年4月18日生，汉族，住上海市。委托代理人李企荣，上海胜超律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王坚，男，1983年11月13日生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告）王玉宝，男，1956年7月14日生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告）吴雅萍，女，1958年12月15日生，汉族……