房屋租赁合同纠纷 （2016）渝04民终989号

本案争议的焦点在于：《房屋租赁合同》的效力应如何认定？许虹、许可是否应当承担违约责任？根据涉案房屋的购买、还贷、产权登记等情况，可确认涉案房屋的所有权人为许虹，在许虹明确表示否认2012年6月23日出具《承诺书》且未变更房产登记的情况下，不能仅凭该《承诺书》认定房屋的所有权人为许可。所谓出租房屋，是所有权人对该房屋享有处分权的基础上，在该房屋上设定的一种义务，是一种负担行为。按照法律行为效果的不同，财产法律行为可以分为负担行为和处分行为，负担行为是就标的物上形成让与义务的法律行为；处分行为是直接让与标的物的法律行为，主要是物权行为以及债权让与、债务免除。租赁合同实质上是一种负担行为，在所有权的基础上为所有权人设定了出租义务的行为，并非对房屋的处分行为，不构成无权处分，即其效力并不受到是否有处分权的影响，是一个有效的合同。就本案而言，许可以出租人的名义与李新建签订《房屋租赁合同》，将许虹所有的房屋设定租赁合同关系，对于该《房屋租赁合同》，许虹不能主张自己享有追认权，而不追认合同效力，以此请求确认合同无效。作为承租人的李新建可以基于有效合同向无权出租的出租人即许可主张违约责任，而不能主张继

本案争议的焦点在于：《房屋租赁合同》的效力应如何认定？许虹、许可是否应当承担违约责任？根据涉案房屋的购买、还贷、产权登记等情况，可确认涉案房屋的所有权人为许虹，在许虹明确表示否认2012年6月23日出具《承诺书》且未变更房产登记的情况下，不能仅凭该《承诺书》认定房屋的所有权人为许可。所谓出租房屋，是所有权人对该房屋享有处分权的基础上，在该房屋上设定的一种义务，是一种负担行为。按照法律行为效果的不同，财产法律行为可以分为负担行为和处分行为，负担行为是就标的物上形成让与义务的法律行为；处分行为是直接让与标的物的法律行为，主要是物权行为以及债权让与、债务免除。租赁合同实质上是一种负担行为，在所有权的

重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终989号上诉人（原审原告）：李新建，男，1963年12月10日出生，汉族，城镇居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：李镕（李新建之子），生于1992年5月7日，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被上诉人（原审被告）：许虹，女，1964年1月16日出生，汉族，城镇居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：李ＸＸ，……