物业服务合同纠纷 （2019）冀01民终8732号

关于原告主体是否适格的问题，原业主与辛集市建设局物业管理处签订了前期物业管理服务协议，后耿政波购买了王艳轻的房产并连续交纳了多年的物业管理服务费，辛集市新万佳物业服务有限公司是具有三级资质的物业服务企业，耿政波与其形成了事实上的物业服务合同关系。原告为其提供了相应的物业服务，被告应当按照合同约定的收费标准交纳物业费，逾期未交纳的已构成违约，除交纳物业费本金外，还应承担违约金和原告实现债权所支出的案件受理费等费用损失。 被告拒交物业费的理由有两个：一是房屋漏雨后，物业公司未给其维修。二是未经业主委员会督促业主限期交纳程序，物业公司不能直接向法院起诉。 第一个问题：被告耿政波屋顶漏雨问题属于房屋质量问题，在房屋保修期内，由开发商负责维修，超过保修期的，业主可动用维修基金进维修，没有维修基金的，由本单元所有受益业主（对应下层房屋所有业主）共同出资维修，物业公司亦未承诺为其免费维修。物业公司不负有为其免费维修的法定和约定义务。因此此拒交理由不成立。 第二个问题：耿政波居住的明珠小区西院未成立业主委员会，因此不存在先由业主委员会督促还款的起诉前置条件，并且前期物业管理务协议中约定了在欠费的情况下

关于原告主体是否适格的问题，原业主与辛集市建设局物业管理处签订了前期物业管理服务协议，后耿政波购买了王艳轻的房产并连续交纳了多年的物业管理服务费，辛集市新万佳物业服务有限公司是具有三级资质的物业服务企业，耿政波与其形成了事实上的物业服务合同关系。原告为其提供了相应的物业服务，被告应当按照合同约定的收费标准交纳物业费，逾期未交纳的已构成违约，除交纳物业费本金外，还应承担违约金和原告实现债权所支出的案件受理费等费用损失。 被告拒交物业费的理由有两个：一是房屋漏雨后，物业公司未给其维修。二是未经业主委员会督促业主限期交纳程序，物业公司不能直接向法院起诉。 第一个问题：被告耿政波屋顶漏雨问题属于房屋质

河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终8732号 上诉人（原审被告）：耿政波，男，1956年2月15日出生，汉族，住辛集市明珠花园**。 被上诉人（原审原告）：辛集市新万佳物业有限公司。住所地：辛集市建设街东段**。统一社会信用代码：911301815824369035。 法定代表人：李仁广，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王彦考，河北新雨律师事务所律师。 上诉人……