房屋租赁合同纠纷 （2019）鄂06民终2262号

当事人双方存在如下事实争议和法律适用争议，作如下分析判定。其一，案涉合同性质问题。对此一审法院认为，黄金北岸茶餐厅与皮静静签订的合同名为《承包经营合同》，但从双方对合同权利义务的约定内容看，案涉合同实质上是由一方提供房屋等经营设施，由另一方交纳租金及经营期间水电费等费用，合同内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的特征，应确定为租赁合同。相应地，双方之诉实质为租赁合同之诉。作为黄金北岸茶餐厅经营者的张可建向皮静静出租的房屋系从案外人襄阳水务集团有限公司租赁而来，对此双方并无异议，一审法院予以确认。其二，关于双方一审本诉与反诉中提及的租赁合同的效力问题。一审法院认为，黄金北岸茶餐厅与皮静静构成转租关系。对于房屋转租合同的效力问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”该条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可

当事人双方存在如下事实争议和法律适用争议，作如下分析判定。其一，案涉合同性质问题。对此一审法院认为，黄金北岸茶餐厅与皮静静签订的合同名为《承包经营合同》，但从双方对合同权利义务的约定内容看，案涉合同实质上是由一方提供房屋等经营设施，由另一方交纳租金及经营期间水电费等费用，合同内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的特征，应确定为租赁合同。相应地，双方之诉实质为租赁合同之诉。作为黄金北岸茶餐厅经营者的张可建向皮静静出租的房屋系从案外人襄阳水务集团有限公司租赁而来，对此双方并无异议，一审法院予以确认。其二，关于双方一审本诉与反诉中提及的租赁合同的效力问题。一审法院认为，黄金北岸

湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终2262号上诉人（原审被告、反诉原告）：皮静静，女，1987年10月19日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李彦林，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：襄阳市襄城区黄金北岸茶餐厅，住所地襄阳市襄城区夫人城广场北岸。经营者：张可建，男，1972年10月18日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人……