商品房销售合同纠纷 （2017）闽01民终3778号

陈常念、余莹于2013年12月19日实际接收房屋，虽然房屋至今尚未通过竣工和消防验收，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”，由于该条款中的“交付使用”是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。因为占有仅仅是一种事实的状态，而非一种权利，故在占有转移的情形中，并不一定要使用物权行为理论，这样，无论是动产还是不动产，只要将占有的标的物交付使用既可，而在交付使用标的物时刻起视为占有的转移。本条的占有是一种事实状态的占有。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，而买受人接收了“交钥匙”，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。根据陈常念、余莹与泰禾房地产公司签订的《商品房买卖合同》第九条的约定可见，泰禾房地产公司支付逾期交房违约金的前提是“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，因泰禾房地产公司已在合同约定的期限前后（即2013年12月19日）将商品房实际交付给陈常念、余莹使用，陈常念、余莹在接受房屋后，再要求以通过竣工和消防验收时间作为交房时

陈常念、余莹于2013年12月19日实际接收房屋，虽然房屋至今尚未通过竣工和消防验收，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”，由于该条款中的“交付使用”是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。因为占有仅仅是一种事实的状态，而非一种权利，故在占有转移的情形中，并不一定要使用物权行为理论，这样，无论是动产还是不动产，只要将占有的标的物交付使用既可，而在交付使用标的物时刻起视为占有的转移。本条的占有是一种事实状态的占有。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，而

福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3778号上诉人（原审原告）：陈常念，男，1985年2月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。上诉人（原审原告）：余莹，女，1981年10月10日出生，满族，住福建省福州市仓山区。俩上诉人共同委托诉讼代理人：龚雅玲，福建凯峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克……