执行异议之诉 （2021）鄂11民终191号

柳营向一审法院主张的《房屋租赁合同》的签订时间和租期均在案涉房屋抵押合同签订及其抵押登记之后。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，因此，黄梅邮政银行主张案涉房屋的抵押权（以拍卖、变卖抵押房地产的价款优先受偿）时，出租人和承租人均不得以租赁关系对抗黄梅邮政银行实现抵押权。另一方面，邹南勇在向柳营出租房屋前，与黄梅邮政银行在《小企业最高额抵押合同》中约定，未经抵押权人书面同意，其不得出租或续租抵押房屋等内容，故邹南勇故意违反该约定，实为抵押权的实现设立障碍。虽然柳营称邹南勇出租前未告知案涉房屋已被抵押，但因案涉房屋已先于出租进行了抵押登记，该抵押登记具有法律上的公示效力，故柳营所

柳营向一审法院主张的《房屋租赁合同》的签订时间和租期均在案涉房屋抵押合同签订及其抵押登记之后。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，因此，黄梅邮政银行主张案涉房屋的抵押权（以拍卖、变卖

湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂11民终191号上诉人(原审原告)：柳营，男，汉族，生于1989年7月7日，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：何劲松，湖北江弘律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人(原审被告)：中国邮政储蓄银行股份有限公司黄梅县支行。住所地湖北省黄梅县黄梅镇黄梅大道**。统一社会信用代码：91421127676450343K。负责人：何寒山，该行行长……