物业服务合同纠纷 （2019）鲁02民终8305号

关于本案涉案物业管理合同效力问题。河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 关于孟庆伦与本案是否为本案适格被告的问题。如前所述，润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，孟庆伦作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。孟庆伦称，其在润凯物业服务期内，曾被剥夺乘坐电梯权利，电梯费应予以扣除，对其主张未提交直接证据予以证实。现孟庆伦无正当理由拒绝交纳物业服务费，应按照合同约定支付违约金。虽然孟庆伦未对违约金标准是否过高提出异议，但合同约定的违约金标准偏高，对于润凯物业主张的违约金数额本院酌情减少，予以支持。孟庆伦所称房屋质量存在问题，一审法院认为，房屋质量的责任人是房屋建设单位

关于本案涉案物业管理合同效力问题。河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 关于孟庆伦与本案是否为本案适格被告的问题。如前所述，润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，孟庆伦作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8305号 上诉人（原审被告）：孟庆伦，男，1956年2月4日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，青岛润凯物业管理有限公司经……