房屋租赁合同纠纷 （2014）大民二终字第00893号

当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；对于房屋租赁合同，已经履行的部分，不需返还租金。合同解除后，不能免除违约方的违约责任。现原、被告争议的焦点为，原、被告何者存在违约行为，并应当承担违约责任。原告主张被告未按约定提供煤气，以及欠缴物业费用，导致其生活不便，但其不能提供证据证明双方就供应煤气存在任何约定；至于欠交物业费，并不能成为干扰原告生活的事由，故不能认定原告存在违约行为。因此，应当认定双方合同系因原告的原因导致解除，根据双方合同约定，应当由原告向被告支付违约赔偿金。但是合同约定的违约金4，000元过高，应予必要调整。因双方合同确定的租赁期限为一年，而原告实际租赁房屋时间为四个月，故按照相应的比例，对原告实际租赁房屋期间对应的违约金予以扣减，原告应负担的违约金为2，666.67元。对于原告要求被告返还租金及保证金的诉请，现原告虽主张其于2014年1月5日搬离其租赁的房屋，但不能提供证据证明当时双方已协商一致解除合同。根据双方签订的字据，应当认定原、被告于2014年2月20日就解除双方房屋租赁合同达成一致意见，因此认定案涉合同于2014年2月20日起解除。就

当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；对于房屋租赁合同，已经履行的部分，不需返还租金。合同解除后，不能免除违约方的违约责任。现原、被告争议的焦点为，原、被告何者存在违约行为，并应当承担违约责任。原告主张被告未按约定提供煤气，以及欠缴物业费用，导致其生活不便，但其不能提供证据证明双方就供应煤气存在任何约定；至于欠交物业费，并不能成为干扰原告生活的事由，故不能认定原告存在违约行为。因此，应当认定双方合同系因原告的原因导致解除，根据双方合同约定，应当由原告向被告支付违约赔偿金。但是合同约定的违约金4，000元过高，应予必要调整。因双方合同确定的租赁期限为一年，而原告实际租赁

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二终字第00893号上诉人（原审被告）：张英，女。委托代理人：石少林，上诉人张英配偶。被上诉人（原审原告）吕光志，男。委托代理人：张秀玉，被上诉人配偶。原审原告吕光志与原审被告张英房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年5月6日作出（2014）甘民初字第2455号民事判决，张英不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，……