房屋租赁合同纠纷 （2021）川11民终940号

本案争议焦点有二：1.本案中章绍俊与海博春天经营管理公司签订的《委托经营管理合同》是否能够解除；2.海博春天经营管理公司主张2020年疫情期间的违约金能否扣除。 对焦点一，根据实践操作中开发商是否对商业建筑物进行物质形态上的实际分割，可以将产权式商铺分为两种类型：一是独立产权式商铺，此种为物理分割形态，开发商将卖场进行物质形态上的实际分割，小商铺之间用玻璃、木板、内隔墙等形式相互区分或者虽没有间隔但采取点式地标来确定四至；二是虚拟产权式商铺，此种为概念分割形态，开发商将卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在购房者名下，但购房者无法自行经营。本案中，虽然案涉商铺办理了《不动产权证书》，但是与四邻商铺无物理上的隔断，并未形成封闭空间，该院认定案涉商铺不是物理形态的空间分割模式，其所在海博春天1、2号楼2、3层属于统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的工程项目，故案涉商铺属于虚拟产权式商铺。虚拟产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值、实现利益最大化，最终保证全体买受人或者业主获得稳定的投资回报。若单个买受人或者业主同意解除租赁合同或者任意分割、独立

本案争议焦点有二：1.本案中章绍俊与海博春天经营管理公司签订的《委托经营管理合同》是否能够解除；2.海博春天经营管理公司主张2020年疫情期间的违约金能否扣除。 对焦点一，根据实践操作中开发商是否对商业建筑物进行物质形态上的实际分割，可以将产权式商铺分为两种类型：一是独立产权式商铺，此种为物理分割形态，开发商将卖场进行物质形态上的实际分割，小商铺之间用玻璃、木板、内隔墙等形式相互区分或者虽没有间隔但采取点式地标来确定四至；二是虚拟产权式商铺，此种为概念分割形态，开发商将卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在购房者名下，但购房者无法自行经营。本案中，虽然案涉商铺办理

四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终940号 上诉人（原审原告）：章绍俊，女，1974年1月3日出生，汉族，居民，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：窦琴，四川墨科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦勐，四川墨科律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：犍为海博春天商场经营管理有限公司，住所地：四川省犍为县玉津镇龙池街66号。 法定代表人：邓朝华，该公司董事长。 委托诉……