房屋买卖合同纠纷 （2019）苏02民终3991号

对于争议焦点一，2002年6月17日恒田公司与孙惠琴签订的“购房合同”系房屋买卖合同，还是使用权买卖合同，对于合同性质的认定，不能仅仅依据合同的名称，而应当考查合同实质性条款以及双方真实意思表示来综合认定，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋作为不动产，其所有权包括占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉，所有权的移转必须采取特定的方式。根据购房合同及附件（恒田公司文件），双方约定的是使用权的转让，在合同中虽然名称为购房合同，但条款的第一条即明确购买的为房屋使用权，第四条明确房屋仅作居住使用，第五条明确交付的为房屋使用权。在文件中，虽然有“公寓房出售”及“购房”字样，但却约定了购房者的退房事项，不退房的，明确的也是“拥有产权长期使用”。结合恒田公司后续相似公寓房的文件中，明确购房者“可继续居住到逝世，不得将房屋赠予子孙或亲属”等限制，双方的真实意思表示是对房屋使用权的处理，而非房屋买卖。对于争议焦点二，使用权的买卖是否有效。本案中，使用权的单独转让实质上就是房屋的租赁关系，超出二十年的租赁期间部分无效。对于争议焦点三，孙惠琴提出双方返还，恒

对于争议焦点一，2002年6月17日恒田公司与孙惠琴签订的“购房合同”系房屋买卖合同，还是使用权买卖合同，对于合同性质的认定，不能仅仅依据合同的名称，而应当考查合同实质性条款以及双方真实意思表示来综合认定，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋作为不动产，其所有权包括占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉，所有权的移转必须采取特定的方式。根据购房合同及附件（恒田公司文件），双方约定的是使用权的转让，在合同中虽然名称为购房合同，但条款的第一条即明确购买的为房屋使用权，第四条明确房屋仅作居住使用，第五条明确交付的为房屋使用权。在文件中，虽然有“公寓房出

江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终3991号上诉人（原审原告）:孙惠琴，女，1963年2月5日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：高渭清，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：无锡恒田纺织品有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道锡港路2号。法定代表人：衡泽黎，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍国忠，江苏锡州律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴……