房屋买卖合同纠纷 （2014）宁民终字第5142号

没有代理权的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，未经追认的行为，由行为人承担民事责任。李强与南京高业房产经纪有限公司于2013年12月21日，就《房地产买卖中介合同》签订了《补充协议》，该协议约定将原房屋买卖合同中付款时间、违约责任等合同重大事项予以变更，而该协议签订时并未与黄玉秋协商，未取得黄玉秋的确认，易桂芳亦未表示认可，故该协议因缺乏基本构成要件不能视为是对之前所签订的《房地产买卖中介合同》的补充，更不能视为李强与易桂芳对李福康所签订的《房地产买卖中介合同》的追认。李福康与黄玉秋及南京高业房产经纪有限公司所签订的《房地产买卖中介合同》虽是三方真实的意思表示，但因李福康的无权代理行为，该合同对李强、易桂芳不发生法律效力，且因该行为导致的民事责任应由李福康承担。因涉案房屋的所有权人对黄玉秋与李福康及南京高业房产经纪有限公司所签订的《房地产买卖中介合同》不予追认，导致该合同无法履行，故黄玉秋主张解除该合同并返还定金，原审法院予以支持，黄玉秋主张返还购房定金50000元没有事实依据，应依据李福康实际收取的30000元予以返还；黄玉秋主张李强、易桂芳、李福康承担违约金20

没有代理权的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，未经追认的行为，由行为人承担民事责任。李强与南京高业房产经纪有限公司于2013年12月21日，就《房地产买卖中介合同》签订了《补充协议》，该协议约定将原房屋买卖合同中付款时间、违约责任等合同重大事项予以变更，而该协议签订时并未与黄玉秋协商，未取得黄玉秋的确认，易桂芳亦未表示认可，故该协议因缺乏基本构成要件不能视为是对之前所签订的《房地产买卖中介合同》的补充，更不能视为李强与易桂芳对李福康所签订的《房地产买卖中介合同》的追认。李福康与黄玉秋及南京高业房产经纪有限公司所签订的《房地产买卖中介合同》虽是三方真实的意思表示，但因李福康的

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第5142号上诉人（原审被告）李福康，男，1933年9月9日生，汉族。委托代理人王明华。被上诉人（原审原告）黄玉秋，女，1952年9月17日生，汉族。委托代理人王政，江苏苏源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李强，男，1964年4月23日生，汉族。被上诉人（原审被告）易桂芳，女，1967年4月27日生，汉族。上诉人李福康因与被上诉人黄……