物业服务合同纠纷 （2014）绵民终字第725号

根据当事人的诉辩理由，双方争议焦点为：一、《前期物业服务合同》对禹羌投资公司是否具有法律约束力；二、禹羌投资公司对已出租门面下欠物业费是否负连带责任；三、鑫泰物业公司是否可以直接诉请禹羌投资公司交纳已出租门面下欠物业费；四、对鑫泰物业公司主张的未收取物业费金额如何确定；五、禹羌投资公司是否应承担违约责任？具体分析如下：一、关于《前期物业服务合同》对禹羌投资公司是否具有法律约束力的问题：2011年1月1日，鑫泰物业公司与北川县房管局签订《前期物业服务合同》，约定由鑫泰物业公司提供尔玛小区A、B、C、H、F、G区一标段物业服务，2011年4月，禹羌投资公司取得尔玛小区A、B、C、H、F、G区一标段物业的产权。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定以及结合《前期物业服务合同》的约定“如未订立新合同，按本合同继续执行”之内容，《前期物业服务合同》对禹羌投资公司应

根据当事人的诉辩理由，双方争议焦点为：一、《前期物业服务合同》对禹羌投资公司是否具有法律约束力；二、禹羌投资公司对已出租门面下欠物业费是否负连带责任；三、鑫泰物业公司是否可以直接诉请禹羌投资公司交纳已出租门面下欠物业费；四、对鑫泰物业公司主张的未收取物业费金额如何确定；五、禹羌投资公司是否应承担违约责任？具体分析如下：一、关于《前期物业服务合同》对禹羌投资公司是否具有法律约束力的问题：2011年1月1日，鑫泰物业公司与北川县房管局签订《前期物业服务合同》，约定由鑫泰物业公司提供尔玛小区A、B、C、H、F、G区一标段物业服务，2011年4月，禹羌投资公司取得尔玛小区A、B、C、H、F、G区一标段

四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）绵民终字第725号上诉人（原审原告）：四川鑫泰物业服务有限公司。住所地：绵阳市涪城区。法定代表人：汪文斌，该公司董事长。委托代理人：王涛，四川众城律师事务所律师。委托代理人：李雪，四川众城律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司。住所地：北川羌族自治县永昌镇。法定代表人：王聪，该公司董事长。委托代理人：代国章……