物业服务合同纠纷 （2021）渝05民终1478号

同创物业和小区业主委员会签订的《同创国际小区物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对同创物业和作为业主的罗晓陶、陶珍贵均具有法律约束力，双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。罗晓陶、陶珍贵辩称同创物业未履行物业服务合同中约定的义务，服务质量差；同创物业长期干涉小区业主委员会选举，致使小区至今未成立业主委员会，并在小区组织业主大会针对是否续聘同创物业时，组织外来人员及员工打砸投票现场，打伤小区业主及家属，严重违反《重庆市物业管理条例》。一审法院认为，业主拒交物业费的抗辩应基于正当理由。从合同法理角度看，合同一方抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则要求合同当事人尊重彼此的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但应当在法律规定的范围内行使该项权利。在物业服务合同中，业主的“正当理由”应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，罗晓陶、陶珍贵举示的能够证明同创物业服务质量差的照片等证据，属静态反映物业服务某一时间点的

同创物业和小区业主委员会签订的《同创国际小区物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对同创物业和作为业主的罗晓陶、陶珍贵均具有法律约束力，双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。罗晓陶、陶珍贵辩称同创物业未履行物业服务合同中约定的义务，服务质量差；同创物业长期干涉小区业主委员会选举，致使小区至今未成立业主委员会，并在小区组织业主大会针对是否续聘同创物业时，组织外来人员及员工打砸投票现场，打伤小区业主及家属，严重违反《重庆市物业管理条例》。一审法院认为，业主拒交物业费的抗辩应基于正当理由。从合同法理角度看，合同一方抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信

重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终1478号上诉人（原审原告）：重庆同创物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区学林雅园13号，统一社会信用代码915001067398103439。法定代表人：李卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈传容，女，该公司员工。委托诉讼代理人：罗丽，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：罗晓陶，女，汉族，1983年12月25日生。委托诉讼代理人……