房屋买卖合同纠纷 （2019）沪02民终11835号

民事活动应合法守规。金芳、徐标作为对法律政策及社会准则具备一般认知水准、具有完全民事行为能力的民事主体，骏泰公司作为房地产开发销售企业，对房产交易过程中就小区公共领域使用权私下进行约定的行为有违法律规定应为明知，在此情形下，双方仍将此约定列入书面合同并通过骏泰公司对该区域作封闭式改造后连同房屋向金芳、徐标交付这一行为将该约定付诸于实施，则此类约定应为无效且此合同条款不具有法律约束力，签约双方均不得以条款约定为由主张免责，基于该条款发生的上述违法行为所导致的后果应由双方共同承担责任，一旦违法行为被纠正或制止后导致买受方产生经济损失的，应由双方按责予以分担。至于经济损失的具体衡量标准，法院认为，对房屋价值的认定应结合房屋的软硬件功能综合考量，无论其存在是否合法，附有门禁系统的封闭式围墙作为骏泰公司向金芳、徐标交付房屋时的附属构件，起到了将房屋周边部分区域进行拦隔供金芳、徐标单独使用的作用，使得系争房屋与不具备这一功能的同类型房屋相较显然更具有市场竞争力，构成金芳、徐标买房的诱因，因此，即使无法对拆违前后的房屋价值贬损程度以量化的标准进行评估，但常识上可以认定拆违完成后的房屋在功用方面将低于

民事活动应合法守规。金芳、徐标作为对法律政策及社会准则具备一般认知水准、具有完全民事行为能力的民事主体，骏泰公司作为房地产开发销售企业，对房产交易过程中就小区公共领域使用权私下进行约定的行为有违法律规定应为明知，在此情形下，双方仍将此约定列入书面合同并通过骏泰公司对该区域作封闭式改造后连同房屋向金芳、徐标交付这一行为将该约定付诸于实施，则此类约定应为无效且此合同条款不具有法律约束力，签约双方均不得以条款约定为由主张免责，基于该条款发生的上述违法行为所导致的后果应由双方共同承担责任，一旦违法行为被纠正或制止后导致买受方产生经济损失的，应由双方按责予以分担。至于经济损失的具体衡量标准，法院认为，对

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11835号上诉人(原审被告)：上海骏泰房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人：郑晓乐，执行董事。委托诉讼代理人：李树安，上海正地律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾逸玮，上海正地律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：金芳，女，1983年4月22日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张文杰，上海市凤凰律师事务所律师。被上诉人(原审……