物权纠纷 （2015）潍民申字第93号

本案再审审查双方争执的的焦点问题有以下三个，一是被申请人马来禧与申请人谭清海交易涉案房屋是否得到被申请人马涛的授权委托或同意；二是涉案的房屋买卖合同是否合法；三是申请人谭清海对涉案房屋进行了维修、重建和装修的费用应否在本案中一并处理。对于第一个焦点问题，《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本案中，从涉案的证据及查明的事实来看，被申请人马来禧处分涉案房屋未征得房屋所有权人即被申请人马涛的授权委托和同意，被申请人马涛对被申请人马来禧的处分房屋的行为也未予以追认，因此，被申请人马来禧应对其擅自处分涉案房屋的法律行为，承担民事责任。对于第二个焦点问题，根据相关法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，具有极强的福利和保障性质，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上应当确认为无效。结合本案的实际欠款，应认定再审申请人谭清海与被申请人马来禧之间的房屋买卖合同无效，理由如下：一、再审申

本案再审审查双方争执的的焦点问题有以下三个，一是被申请人马来禧与申请人谭清海交易涉案房屋是否得到被申请人马涛的授权委托或同意；二是涉案的房屋买卖合同是否合法；三是申请人谭清海对涉案房屋进行了维修、重建和装修的费用应否在本案中一并处理。对于第一个焦点问题，《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本案中，从涉案的证据及查明的事实来看，被申请人马来禧处分涉案房屋未征得房屋所有权人即被申请人马涛的授权委托和同意，被申请人马涛对被申请人马来禧的处分房屋的行为也未予以追认，

山东省潍坊市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）潍民申字第93号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：谭清海。委托代理人：郎爱华，山东春水律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：马涛。委托代理人：刘金翠。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：马来禧，、。再审申请人谭清海因与被申请人马涛、马来禧物权纠纷一案，不服本院（2013）潍民终字第219号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成……