房屋买卖合同纠纷 （2012）浙湖民终字第474号

本案争议焦点为：1、上诉人蔡淦强与被上诉人万建荣签订的《房屋买卖合同》是否有效？2、被诉《房屋买卖合同》有无存在显失公平情形？关于争议焦点1，审查认为，未依法登记领取权属证书的房地产，不能发生物权变动的后果，但这一转让不能的后果并不能否定为转让该房地产而签订的合同的效力，对于买卖合同效力的判断应依据《合同法》进行。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，是管理性规范，不是效力性规范，违反该条款不必然导致合同无效。因此，蔡淦强与万建荣签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋虽未办理房产证但并不必然导致合同无效。《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同签订后，蔡淦强将房屋交付万建荣占有、使用，万建荣也依约支付了全部房款，双方均以实际行动履行合同，《房屋买卖合同》成立且生效。关于王末堂对涉案房屋买卖是否知情的问题，审查认为，蔡淦强与王末堂系夫妻关系，万建荣入住涉案房屋已达数年，王末堂与万建荣居住在同一小区，且部分房款由蔡淦强的父亲蔡海宝、蔡淦强的儿子蔡力华领取，部分房款的支付也有两上诉人所在村委会领导在场作证，王末堂和蔡淦强领取拆迁安置的清河嘉园92幢30

本案争议焦点为：1、上诉人蔡淦强与被上诉人万建荣签订的《房屋买卖合同》是否有效？2、被诉《房屋买卖合同》有无存在显失公平情形？关于争议焦点1，审查认为，未依法登记领取权属证书的房地产，不能发生物权变动的后果，但这一转让不能的后果并不能否定为转让该房地产而签订的合同的效力，对于买卖合同效力的判断应依据《合同法》进行。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，是管理性规范，不是效力性规范，违反该条款不必然导致合同无效。因此，蔡淦强与万建荣签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋虽未办理房产证但并不必然导致合同无效。《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同签订后，蔡

浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙湖民终字第474号上诉人（原审被告）：蔡淦强。委托代理人：周淦生。上诉人（原审被告）：王末堂。委托代理人：徐培华。被上诉人（原审原告）：万建荣。委托代理人：顾敏旻，浙江家本律师事务所律师。上诉人蔡淦强、王末堂因与被上诉人万建荣房屋买卖合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院于2012年8月17日作出的（2012）湖吴环民初字第150号民事判决，……