物业服务合同纠纷 （2015）三中民终字第10056号

本院认为事实物业服务合同关系的认定应根据实际履行的客观事实等因素综合确定。本案中天岳恒公司依据与开发商及原物业管理单位签订的物业管理合作协议实际为商贤梅所在小区提供了物业管理服务，双方之间构成实质的物业服务合同关系。根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，商贤梅提出的抗辩理由认为物业公司所提供的安保、小区绿化、卫生等服务项目存在问题，对此天岳恒公司应当予以改进，但上述情形不能证明天岳恒公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，商贤梅所主张的“服务瑕疵”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。一审法院对于商贤梅提出的减免交纳物业费的辩解意见不予采信，并无不当。综上，商贤梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

本院认为事实物业服务合同关系的认定应根据实际履行的客观事实等因素综合确定。本案中天岳恒公司依据与开发商及原物业管理单位签订的物业管理合作协议实际为商贤梅所在小区提供了物业管理服务，双方之间构成实质的物业服务合同关系。根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，商贤梅提出的抗辩理由认为物业公司所提供的安保、小区绿化、卫生等服务项目存在问题，对此天岳恒公司应当予以改进，但上述情形不能证明天岳恒公司在履行合同中存在重

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第10056号上诉人（原审被告）商贤梅，女，1974年12月2日出生。被上诉人（原审原告）北京天岳恒房屋经营管理有限公司，住所地北京市西城区前门西大街二号楼一层。法定代表人王永利，董事长。委托代理人马悦，男，1988年7月29日出生。委托代理人刘永效，北京培仁律师事务所律师。上诉人商贤梅因与被上诉人北京天岳恒房屋经营管理有限公司（以下简……