房屋买卖合同纠纷 （2016）冀10民终966号

行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，原告王广海的母亲代淑珍持涉案房屋的集体土地建设用地使用证与被告刘素霞达成买卖协议，并已收取房款3800元，且被告刘素霞与其子先后迁入皮各庄村，具备该村成员资格，村委会又证实，购买该涉案房屋时，刘素霞母子确有购房需求。二被告在平等自愿的基础上就涉案房屋出售事宜达成口头协议，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应遵守。被告代淑珍交付涉案房屋及院落以及涉案房屋的产权证书至被告刘素霞手中，被告刘素霞支付对价且在涉案房屋及院落中生活十余年，又对房屋进行修缮、装修、建造围墙，原、被告从未就涉案房屋及院落发生争议，原告主张不知房屋买卖事实，无法采信。基于原告与被告代淑珍的母子关系，被告代淑珍虽无书面授权，但原告并没有证据证明代淑珍与被告刘素霞恶意串通，损害原告利益的行为，且历经十余年，原告经常回村探望其母代淑珍，应推定原告知道涉案房屋已经进行买卖的事实，而未对其母出售房屋及院落的事实做否定表示，应推定其同意。被告刘素霞关于合同无撤销事由和不存在无效情

行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，原告王广海的母亲代淑珍持涉案房屋的集体土地建设用地使用证与被告刘素霞达成买卖协议，并已收取房款3800元，且被告刘素霞与其子先后迁入皮各庄村，具备该村成员资格，村委会又证实，购买该涉案房屋时，刘素霞母子确有购房需求。二被告在平等自愿的基础上就涉案房屋出售事宜达成口头协议，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应遵守。被告代淑珍交付涉案房屋及院落以及涉案房屋的产权证书至被告刘素霞手中，被告刘素霞支付对价且在涉案房屋及院落中生活十余年，又对房屋进行修

河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终966号上诉人（原审原告）：王广海。委托代理人：代志亮，三河市燕郊行宫法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：代淑珍。委托代理人：王广伶。被上诉人（原审被告）：刘素霞。委托代理人：霍振林，河北霍振林律师事务所律师。上诉人王广海与被上诉人代淑珍、被上诉人刘素霞之间房屋买卖合同纠纷一案，上诉人王广海不服河北省三河市人民法院（2015）……