商品房销售合同纠纷 （2015）永中法民三终字第552号

本案争议的焦点是，上诉人逾期办证是否存在不可抗力情形。合同履行中的不可抗力是指不能预见、不能避免的突发事件，上诉人明知调整容积率应经有关部门审批，仍违反有关规定，擅自调整容积率，应当预见到其违法行为可能会受到政府有关部门的行政处罚，这与不可抗力的特征不符，上诉人不能援引不可抗力条款而免责。房地产开发商负有办理权属证书的义务，取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，办理权属证书也是合同法的基本原则即诚实信用原则的要求。从本案事实来看，逾期办证是上诉人未经有关政府部门批准，擅自调整容积率，自身存在违法行为，故上诉人理应承担相应的违约责任。《永州市房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作实施方案》是政府内部关于清理擅自变更容积率的工作方案，属政府内部行为，并非上诉人逾期办证的原因。故上诉人银海房地产公司提出“因受不可抗力因素没有在合同时限内办理国土使用权证，该行为属政府的行政行为，上诉人在本案中没有过错，不应承担违约金”的上诉理由，不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条、第一百四十四

本案争议的焦点是，上诉人逾期办证是否存在不可抗力情形。合同履行中的不可抗力是指不能预见、不能避免的突发事件，上诉人明知调整容积率应经有关部门审批，仍违反有关规定，擅自调整容积率，应当预见到其违法行为可能会受到政府有关部门的行政处罚，这与不可抗力的特征不符，上诉人不能援引不可抗力条款而免责。房地产开发商负有办理权属证书的义务，取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，办理权属证书也是合同法的基本原则即诚实信用原则的要求。从本案事实来看，逾期办证是上诉人未经有关政府部门批准，擅自调整容积率，自身存在违法行为，故上诉人理应承担相应的违约责任。《永州市房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作

湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）永中法民三终字第552号上诉人（原审被告）永州市银海房地产开发有限公司。法定代表人谭显明，系该公司董事长。委托代理人杨绪龙，系该公司职员（特别授权）。被上诉人（原审原告）齐向勇。委托代理人聂绍武，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）罗立佳。上诉人永州市银海房地产开发有限公司（以下简称银海房地产公司）与被上诉人齐向勇、罗立佳因……