承揽合同纠纷 （2019）苏0722执异116号
裁判要旨
本案的焦点问题是，案外人尚守瑞主张其对本案执行标的物连云港市海州区新孔路宝翔财富广场9号楼101室、商铺1008号、商铺1004号、商铺1009号房产享有实体权利，请求对标的物排除执行，是否有事实和法律依据。 案外人提出执行标的异议且能够排除执行，需满足以下条件：案外人系权利人；该权利是合法、真实的；该权利能够排除执行。 本案中，涉案房产的买卖合同虽然办理了备案登记，但并未办理产权转移登记，不发生物权效力，涉案房产仍是登记在被执行人宝翔公司名下的财产，案外人尚守瑞不是涉案房产的权利人。 其次，被执行人宝翔公司与案外人尚守瑞之间存在借贷关系，双方之间签订商品房买卖合同形式上是房屋买卖，实质上是一种带有担保性质的债务担保关系，案外人尚守瑞不是涉案房产的真实买受人。 故案外人尚守瑞并非涉案房产的权利人，即使担保关系成立，亦不足以排除执行。 本案执行过程中，裁定查封、拍卖被执行人宝翔公司名下的房产，符合法律规定。 案外人尚守瑞以其系涉案房屋所有权人为由提出排除执行异议，没有事实和法律依据，本院对其异议请求不予支持。 根据民事诉讼法有关规定，案外人以其对执行标的享有所有权或其他足以排除强制执行的
摘要
尚守瑞与东海县新航建筑装饰工程有限公司、连云港宝翔置业有限公司建设工程合同纠纷执行裁定书
正文（节选）
江苏省东海县人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏0722执异116号案外人：尚守瑞，男，1988年4月14日生，住连云港市海州区。 现羁押于灌南县看守所。 委托诉讼代理人：李叶，女,1988年1月1日生，住址同上。 系案外人尚守瑞之妻。 申请执行人：东海县新航建筑装饰工程有限公司，住所地东海县。 统一社会信用代码9132072255247485XY。 法定代表人：时丽平，执行董事。 被执行人：……