房屋买卖合同纠纷 （2017）琼02民终910号

一、关于本案涉诉《合作建房合同书》的效力及购房款是否应予以退还的问题。本案中，《合作建房合同书》名为合作建房，实为房屋买卖。因涉案房屋系使用三亚市天涯区海坡村第七村民小组的农村集体土地所建，系人民政府近年来严厉打击、俗称为“小产权房”的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”、合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，双方于2013年2月15日签订的《合作建房合同书》属于无效合同。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因无效合同取得的财产应予以返还。据此，罗明均、罗明灿主张余治衡应向其返还购房款24.8万元，有法律和事实的依据，应予以支持。二、关于房屋占有使用费问题。在诉讼中，余治衡主张罗明均、罗明灿应向其支付房屋使用费，应从退还的购房款

一、关于本案涉诉《合作建房合同书》的效力及购房款是否应予以退还的问题。本案中，《合作建房合同书》名为合作建房，实为房屋买卖。因涉案房屋系使用三亚市天涯区海坡村第七村民小组的农村集体土地所建，系人民政府近年来严厉打击、俗称为“小产权房”的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”、合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，双方于2013年2月15日签订的《合作建房合同书》属于无效合同。根据合同法第五十八条“合同无效或者被

海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼02民终910号上诉人（原审被告)：余治衡。委托诉讼代理人：颜振东。被上诉人（原审原告）：罗明均。被上诉人（原审原告）：罗明灿。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：叶洁兴。上诉人余治衡因与被上诉人罗明均、罗明灿房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后……