房屋买卖合同纠纷 （2018）湘01民终3075号

李福信系涉案房屋产权人，但李德林以李福信的名义签订上述三份合同时，未取得李福信的书面授权，合同签订后又未得到李福信追认，故涉案三份合同均未有效成立，对李福信不具有法律效力。王建伟陈述李福信对合同签订事宜均知情并已合法授权其儿子李德林出售房屋，因未提供充分有效证据证明，不予采信。2、李福信是否应当承担违约责任。王建伟认为，其与代理人李德林签订的三份合同合法有效，现被代理人李福信不履行合同，应当承担相应的违约责任，退还其定金和中介费。李福信认为，导致合同无效的原因不在自己，不应承担违约责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因涉案合同未有效成立，不对李福信发生法律效力，不存在李福信违约，且李福信在本案中无过错，故不应承担王建伟向其主张的违约责任。一审法院认为，涉案《房屋买卖合同》、《过户、按揭委托代理合同》及《居间服务合同》未有效成立，对李福信不产生法律效力。对王建伟要求李福信继续履行涉案《房屋买卖合同》并支付违约金的主张，因无事实

李福信系涉案房屋产权人，但李德林以李福信的名义签订上述三份合同时，未取得李福信的书面授权，合同签订后又未得到李福信追认，故涉案三份合同均未有效成立，对李福信不具有法律效力。王建伟陈述李福信对合同签订事宜均知情并已合法授权其儿子李德林出售房屋，因未提供充分有效证据证明，不予采信。2、李福信是否应当承担违约责任。王建伟认为，其与代理人李德林签订的三份合同合法有效，现被代理人李福信不履行合同，应当承担相应的违约责任，退还其定金和中介费。李福信认为，导致合同无效的原因不在自己，不应承担违约责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终3075号上诉人（原审原告）：王建伟，男，1984年4月20日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：司马谦谦，湖南森力律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李福信，男，1958年2月5日出生，汉族，住湖南省新宁县。委托诉讼代理人：林春江，湖南天弘远律师事务所律师。原审第三……