房屋买卖合同纠纷 （2014）通中民终字第02924号

医药公司与朱四毛之间虽未订立书面商品房买卖合同，但双方有建立商品房买卖的合意，且朱四毛已经交付购房款480000元，医药公司也已经实际交付了房屋，应当认定双方存在商品房买卖的口头合同，并据此产生商品房销售的法律关系。医药公司虽不具有商品房开发销售资质，但其开发的房屋在诉讼前已经取得了销售资格，故双方的口头协议应当确认为有效。医药公司与朱四毛的口头商品房买卖合同有效，但双方对合同主要条款约定不明，在朱四毛已经缴纳480000元房款的情况下，医药公司认为朱四毛缴纳的房款尚不是口头协议中的全部房款，应当负有举证责任。医药公司虽在诉讼中申请对2007年初相同地段的商品房价格进行评估，但该评估报告论不能作为本案裁判的依据，理由为：一、由于医药公司与朱四毛之间的口头协议发生在2006年初，该评估的时间节点为2007年初，该时间节点的市场价格不能反映双方交易发生时的真实价格；二、因双方的口头合同适用协议价格，而非按市场价格进行交易，故该评估报告适用的对象与本案中的交易双方不符；三，该评估报告对价格的评估方法中参照规划设计最高最佳使用条件分析，而评估目的为鉴定交易时价格，而非市场形成气候时的房屋价格，

医药公司与朱四毛之间虽未订立书面商品房买卖合同，但双方有建立商品房买卖的合意，且朱四毛已经交付购房款480000元，医药公司也已经实际交付了房屋，应当认定双方存在商品房买卖的口头合同，并据此产生商品房销售的法律关系。医药公司虽不具有商品房开发销售资质，但其开发的房屋在诉讼前已经取得了销售资格，故双方的口头协议应当确认为有效。医药公司与朱四毛的口头商品房买卖合同有效，但双方对合同主要条款约定不明，在朱四毛已经缴纳480000元房款的情况下，医药公司认为朱四毛缴纳的房款尚不是口头协议中的全部房款，应当负有举证责任。医药公司虽在诉讼中申请对2007年初相同地段的商品房价格进行评估，但该评估报告论不能

江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）通中民终字第02924号上诉人（原审原告）江苏普泽医药有限公司（原海安县医药有限公司），住所地海安县海安镇通榆中路55号。法定代表人许志刚，董事长。委托代理人胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）朱四毛。委托代理人唐臻华，江苏慧眼律师事务所律师。上诉人江苏普泽医药有限公司（以下简称普泽公司）因与被上诉人朱四毛房屋买卖合同纠纷一案，……