房屋买卖合同纠纷 （2017）苏04民终3868号

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点集中在杨志宁与李露签订房屋买卖合同是否构成表见代理？法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，表见代理的构成要件为：1.代理人没有代理权；2.客观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由；3.相对人与行为人成立法律行为；4.相对人善意且无过失。依据前述规定，并结合查明的事实，一审法院作如下分析：首先，杨志宁持案涉房屋的《房产证》、《土地使用权证》原件及所有权人即杨双岁、槐纪尊的结婚证，与李露签订房屋买卖合同，同时考虑到其与杨双岁、槐纪尊亲属身份的客观因素，客观上形成了杨志宁对案涉房屋具有处分代理权的表象，李露有理由相信杨志宁有权代理杨双岁、槐纪尊行使房屋的处分权。其次，2016年9月20日，杨志宁与中介业务员朱华霞商定，其联系杨双岁、槐纪尊办理网签手续。次日，杨双岁、槐纪尊至登记部门，并且亲自领号准备办理房屋买卖合同的网签手续。该行为既

李露与杨双岁、槐纪尊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 房屋买卖合同纠纷

江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终3868号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨双岁，男，1965年6月6日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：高建川、汪建波，江苏常联律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李露，男，1992年3月15日出生，汉族，住四川省旺苍县。委托诉讼代理人：张朝亮，江苏常江律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：槐纪尊，女，19……