房屋买卖合同纠纷 （2019）渝0101民初7497号
裁判要旨
本案的争议焦点是第三人何平代被告贺祝出售房屋的行为是否构成表见代理？ 《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。” 故要认定成立表见代理，一方面须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由，包括：（1）存在外表授权，即存在有代理权授予的外观，代理行为外在表现上有相对人相信行为人有代理权的事实。 无权代理人以前曾经被授予代理权，或者当时拥有实施其他民事法律行为的代理权，或者根据交易习惯行为人的行为外表表明其有代理权，均可构成外表授权；(2）相对人对行为人有代理权形成了合理信赖。 相对人对外表授权的信赖是否合理，应当以是否有正当理由作为判断标准。 另一方面须相对人善意且无过失。 结合本案查明的事实，评析如下：首先，被告贺祝长期与外公外婆居住生活在一起，贺祝父母一直在外地，不仅委托第三人何平办理本案案涉房屋不动产权证，也将该房屋委托何平管理、出租、收益。 第三人何平以被告贺祝名义将案涉房屋出售给原告前已将房屋对外出租，该房屋是带租约出售给原告的。 依据上述事实，可
摘要
陈联建与贺祝房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
正文（节选）
重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0101民初7497号原告：陈联建，男，1976年7月2日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：付美春(特别授权)，重庆宁静律师事务所律师。 被告：贺祝，女，1999年9月14日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：邓丽屏，重庆超祥律师事务所律师。 第三人：何平，男，1956年11月7日出生，汉族，户籍地重庆市万州区，现住重庆市万……