房屋买卖合同纠纷 （2017）琼02民终588号

一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条是否有效的问题。首先，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，认定格式条款必须具备三个条件：1．由一方当事人预先拟定；2．重复使用；3．在订立合同时未与对方协商。本案中，明珠公司与马能、倪彩华等购房人签订的《商品房买卖合同》，使用的是建设部和国家工商行政管理总局于2000年9月印发的《示范文本》。《示范文本》第五条系“面积确认及面积差异处理”，对于处理方式当事人有两种选择，既可以选择双方自行约定，也可以选择《示范文本》中已经列明的处理原则；并且《示范文本》第五条项下的第1种方式“双方自行约定”后面的内容处系空白，留待当事人协商后再填写，因此，《示范文本》第五条属于选择性条款。然而，就本案的实际情况，一审法院认为，明珠公司与马能、倪彩华等购房人签订的《商品房买卖合同》第五条，虽然形式上属于选择性条款，但是实质上已经具备了格式条款的全部要件，应当认定为格式条款，理由是：1．明珠公司与马能、倪彩华等数十位

一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条是否有效的问题。首先，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，认定格式条款必须具备三个条件：1．由一方当事人预先拟定；2．重复使用；3．在订立合同时未与对方协商。本案中，明珠公司与马能、倪彩华等购房人签订的《商品房买卖合同》，使用的是建设部和国家工商行政管理总局于2000年9月印发的《示范文本》。《示范文本》第五条系“面积确认及面积差异处理”，对于处理方式当事人有两种选择，既可以选择双方自行约定，也可以选择

海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼02民终588号上诉人（原审被告）：三亚明珠实业有限公司。法定代表人：郑华封。委托诉讼代理人：吴为民。被上诉人（原审原告）：马能。被上诉人（原审原告）：倪彩华。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李艺超。上诉人三亚明珠实业有限公司（以下简称明珠公司）因与被上诉人马能、倪彩华房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初8……